Inversión simulada, una trampa de la gentrificación en la ciudad de México
La gentrificación provoca que diversos espacios adquieran más plusvalía y se vuelvan más atractivos para grupos sociales de mayor nivel adquisitivo, lo que implica el desplazamiento, la expulsión y la exclusión de habitantes con menos recursos
Karina Vargas y David MartínezLa alta demanda de vivienda en la zona centro de la Ciudad de México (CDMX) no solo ha acrecentado el desplazamiento de la población que no puede costear los altos precios de los alquileres, también ha traído consigo modelos de inversión inmobiliaria que lucran con este fenómeno.
Tal es el caso del predio ubicado en Chihuahua No. 6, en la colonia Roma Norte, de la alcaldía Cuauhtémoc, el cual se encuentra en proceso de construcción para ofertarse como hotel boutique bajo la administración de la empresa Rotamundos Real Estate.
La compañía promueve la opción de generar ganancias para inversionistas bajo un esquema de “pool de rentas” al adquirir una “fracción” del edificio por medio de una “carta de propiedad” a pesar de que el inmueble no cuenta con permiso de uso de suelo mercantil, según documentos de la alcaldía Cuauhtémoc y de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) en posesión de Reporte Índigo.
🔴 #LoMásVisto | ¿Caro o barato? La gentrificación ha provocado el desplazamiento de millones de personas y acentúa las desigualdades, te contamos por quéhttps://t.co/hOVXU2wVLr
— Reporte Índigo (@Reporte_Indigo) August 23, 2023
La propuesta está dirigida a personas tanto nacionales como extranjeras que busquen invertir en el sector de bienes raíces a bajo costo y sin la necesidad de adquirir una construcción completa; no obstante, la transacción no implica la entrega de escrituras, lo que abre la posibilidad a que se geste un trato engañoso.
“La regulación para que tú te vuelvas copropietario de cualquier inmueble es igual a la que aplica para que te vuelvas propietario del total porque se necesita, por fuerza, una escritura pública avalada por un notario, pagar los impuestos locales o federales que eso implique y que esa escritura quede inscrita en un Registro Público.
“Desde el momento en que ellos están refiriendo ‘cartas de propiedad’ parece que hay una intención de no generar una escritura pública, que sí genera costos significativos en comparación con otro tipo de inversiones”, explica Iván Nieto, especialista en derecho inmobiliario y corporativo del despacho Braiz Abogados Inmobiliarios.
La ‘oportunidad’ de Chihuahua 6
Para conocer los detalles de la oferta inmobiliaria que se promociona con la frase “¡Vive de tus rentas!”, Reporte Índigo contactó a dos agentes de Rotamundos, quienes se identificaron como Frida Morales y César Sampayo.
“Nuestro producto te permite hacer una inversión a un costo más bajo, siendo propietaria proporcional de un inmueble completo y entrando a un ‘pool de rentas’, generando un rendimiento más alto por el movimiento de las mismas y la demanda que genera estando en una zona de alta ocupación y plusvalía dentro de la CDMX”, dice la trabajadora.
Por su parte, César Sampayo, precisa que las cartas de propiedad “en teoría” equivalen a una escritura de copropiedad; sin embargo, no lo son, pues el hotel “Culture Boutique”, se erigirá mediante un fideicomiso, el cual es “es un instrumento que ocupan grandes inversionistas para comprar inmuebles o hacer inversiones en algunos terrenos, edificios, etc, y funciona como cortafuegos legal”.
“Al final se reúne a varios inversionistas para que conformen el fideicomiso de manera muy legal y organizada a través de una institución financiera que, en este caso, es Intercam, y se establecen cuáles son sus derechos y obligaciones como dueños, se paga una cuota y la parte proporcional al valor de la propiedad y, como tal, se escritura al fideicomiso, no a cada uno de los pertenecientes. Ya internamente, con un contrato y con un reglamento, se establece qué porcentaje poseería cada quien”, menciona.
Añade que el edificio, compuesto por “ocho suites”, está diseñado exclusivamente para una ocupación de rentas cortas.
“Las suites, como son bastante grandes y están completamente equipadas, se rentan en aproximadamente 2 mil pesos la noche; supongamos que, si la rentaron dos noches, los 4 mil pesos que se generaron se dividen entre 60 partes iguales (66 pesos)”, expresa.
Rotamundos Real Estate, S.A.P.I de C.V. tiene como presidente y representante legal a Héctor Guillermo Silva Galindo, quien fuera titular de la Unidad de Transparencia de Convenciones y Parques del Gobierno de Puebla durante la gestión del exgobernador Rafael Moreno Valle.
De acuerdo con el documento de Constitución de sociedad de la empresa, obtenida a través del Registro Público de Comercio, el secretario de Rotamundos es José Luis Arellano Zuradelli, quien fungiera como director general de Promoción Turística en la gestión de Miguel Barbosa al frente del Gobierno poblano.
Negocio sin autorización
A pesar de que Rotamundos aclara que el destino de Chihuahua 6 es únicamente para inversión, el predio no tiene licencia para operar como un establecimiento mercantil o de alojamiento.
“Sobre el particular, hago de su conocimiento que después de realizar una búsqueda exhaustiva al archivo correspondiente de la Jefatura de Unidad Departamental de Giros Mercantiles, así como al Sistema Electrónico de Avisos y Permisos de Establecimientos Mercantiles, no se advirtió licencia, permiso o autorización otorgada para el inmueble ubicado en la calle de Chihuahua No. 6, colonia Roma Norte”, precisa la solicitud de información con folio 09207432300355624.
En tanto, mediante un oficio, José Martín Tagle Morales, director de Patrimonio Cultural, Urbano y Espacio Público de Seduvi, respondió a la solicitud 090162623002849, que no se encontró “algún trámite relacionado con el inmueble en cuestión”.
Bienvenidos al peor de los mundos de CDMX 👇
1. Autorizaciones discrecionales para construir edificios (alturas, densidades, usos de suelo).
2. Conflictos predio por predio,
sin facilitación ni mediación. Constructora DEBE convencer, mientras ley y gobierno solo ven 😔— Mónica Tapia A. 💚🕸🌏🌳💦 (@monicatapiaa) January 3, 2020
En otro documento, la misma secretaría puntualizó que Chihuahua 6 es un inmueble en área de conservación, por lo que “cualquier intervención requiere presentar el Aviso de Intervención o el Dictamen Técnico según sea el caso” y cuenta con un uso de suelo H/4/20/M, que permite un uso habitacional con cuatro niveles máximo de construcción y 20 por ciento mínimo de área libre.
Los servicios y giros permitidos son servicios técnicos, profesionales y sociales; oficinas de Gobierno dedicadas al orden, justicia y seguridad pública; así como para uso habitacional plurifamiliar y unifamiliar.
Problema en aumento
En los últimos años, las colonias céntricas como Roma, Condesa, Juárez y otras más de la Ciudad de México (CDMX), han padecido de la gentrificación, que se define como un fenómeno urbanístico a través del cual, territorios, barrios y lugares que han tenido usos más tradicionales o populares, se modifican a partir de iniciativas de intervención (estatal o privada).
Lo anterior, provoca que dichos espacios adquieran más plusvalía y se vuelvan más atractivos para grupos sociales de mayor nivel adquisitivo, lo que implica el desplazamiento, la expulsión y la exclusión de habitantes con menos recursos, de acuerdo con el artículo “Procesos de gentrificación en la CDMX en el siglo XXI”, publicado en la Gaceta de la Facultad de Ciencias Políticas de la Universidad Nacional Autónoma de México.
“Con estos antecedentes, podría afirmarse que los procesos de gentrificación en esta metrópoli son reales y han detonado costos y beneficios para los intereses de los grupos involucrados a nivel social, político, económico y cultural. Sin duda, con las modificaciones en estos y otros entornos urbanos, estamos ante la recuperación y rehabilitación de espacios, pero también frente a procesos de expulsión y segregación de colectivos empobrecidos”, explica la publicación.
Esta problemática ha ocasionado que vecinos de colonias afectadas como la Juárez y la Roma se hayan organizado en defensa de la vivienda a través del “Observatorio Ciudadano 06600 de la Colonia Juárez”, que lucha en contra de la gentrificación.
La organización tiene como objetivo diagnosticar de manera continua, difundir y contrarrestar el avance de los procesos de blanqueamiento por despojo o gentrificación, así como los efectos que la presión inmobiliaria ejerce sobre el territorio.
En el 2022, la situación se agravó luego de que el 6 de octubre el Gobierno de la CDMX, de la mano de la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura, presentó una alianza con la plataforma digital Airbnb, para atraer a los “nómadas digitales” a la capital del país.
Ante las denuncias y críticas por dicho acuerdo, las autoridades capitalinas anunciaron que se realizará un diagnóstico sobre el impacto de Airbnb, no obstante, hasta el momento no se han dado a conocer los avances o la elaboración del estudio.
El reto de la regulación
Durante su comparecencia en el Congreso local como parte de la Glosa del Quinto Informe de Gobierno de la Ciudad de México, el jefe de Gobierno, Martí Batres, incluyó en su plan de acciones a ejercer en los siguientes 100 días, reglamentar los hospedajes por aplicación para combatir la gentrificación.
No obstante, el especialista en derecho inmobiliario, Iván Nieto, afirma que es una meta compleja pero no imposible.
“Podrían intentar muchas cosas, desde generar una limitación o parámetros de precio por zona, lo cual ya sería un tema de política intervencionista al libre mercado de arrendamientos en hoteles, o un control de precios de otros insumos.
“Lo que estamos viendo es la acción de oferta y demanda en la zona, lo cual es un elemento fuera de lo jurídico que, muchas veces, excede las capacidades del equipo político del Estado, sería un caso como el consumo de drogas, por más que las puedas prohibir, racionarlas e intentar regularlas, es un hecho que hay una gran demanda por el producto”, explica.
De este modo, asegura que las autoridades de la capital del país pueden apostar por generar un esquema fiscal para plataformas como Airbnb o verificar el uso de suelo del inmueble que se oferta para vivir de manera temporal; sin embargo, esto no frenaría el encarecimiento de la vivienda ni el flujo migratorio hacia la ciudad.
“Han habido verificaciones por parte de las autoridades a inmuebles, casas o edificios que operan como Airbnb y hay expedientes en los que se ha detectado que, aunque son edificios muy bonitos en la Roma, su uso de suelo es habitacional, por lo que pueden tener suspensión de actividades porque están haciendo un giro mercantil, es como si tuvieran un bar o una oficina al interior de las habitaciones”, manifiesta.
Por lo anterior, sugiere que la normativa en la CDMX podría estar dirigida a que las empresas soliciten la documentación de uso de suelo de cada propiedad para permitir que se promocionen como lugar de hospedaje.
“Que solo pudieras enlistar inmuebles donde el dueño te acredite con un certificado de zonificación de uso de suelo que permite el giro de hoteles, hostales, casas de huéspedes. Sería un candado fuertísimo, pero, claro, la base de clientes se les iría al suelo”, concluye.
