La llave maestra de los constructores
La Ciudad de México cuenta con una extensa gama de leyes y normatividades que impiden el crecimiento desordenado de la mancha urbana. Pero como suele suceder, existe una llave maestra para darle la vuelta a las disposiciones legales.
Esto significa que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) tiene la facultad de autorizar un uso de suelo distinto al establecido por los Programas Parciales en las obras de gran envergadura en uno o varios predios aledaños.
Jonathan Villanueva"Es una práctica muy común, que los constructores empiecen la obra y después consigan el cambio de uso de suelo en la Seduvi a través de esta figura”
"Debemos llevar a cabo un mayor control sobre obras de grandes magnitudes, pues de no tomarse las medidas adecuadas podrían tener impactos negativos en zonas aledañas"
La mayoría de la construcciones en el Distrito Federal, así como los desarrollos e inversiones realizadas, no cumplen con los lineamientos de la ley, en opinión de Leonel Luna
La Ciudad de México cuenta con una extensa gama de leyes y normatividades que impiden el crecimiento desordenado de la mancha urbana. Pero como suele suceder, existe una llave maestra para darle la vuelta a las disposiciones legales.
Esto significa que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) tiene la facultad de autorizar un uso de suelo distinto al establecido por los Programas Parciales en las obras de gran envergadura en uno o varios predios aledaños.
Por esa razón, año tras año aparecen nuevos complejos inmobiliarios que traen consigo una serie de conflictos vecinales.
La figura que abre la ruta para determinar en qué terrenos se pueden edificar importantes proyectos inmobiliarios sin ninguna restricción se denomina “Polígonos de Actuación”.
En la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal en su artículo 3 fracción XIX define ésta figura como:
Una superficie delimitada del suelo integrada por uno o más predios, que se determina en los Programas a solicitud de la Administración Pública, o a solicitud de los particulares, para la realización de proyectos urbanos mediante la relotificación y relocalización de usos de suelo y destinos.
De acuerdo con el diputado local de extracción perredista, Leonel Luna, en el Distrito Federal se registran más de 50 grandes obras por año, de las cuales, más del 50 por ciento incumplen con el uso de suelo y posteriormente son reguladas a través de esta figura.
Los especialistas en la materia señalan que los Polígonos de Actuación sirven para autorizar cualquier tipo de obra sin tener que adecuarse a las características y desarrollo de la zona que se trate.
En sentido teórico, cualquier proyecto inmobiliario debe adecuarse a la Ley de Desarrollo Urbano y a los Programas Parciales de Desarrollo Urbano, con la finalidad de inhibir el deterioro de una comunidad.
Pero debido a que la figura jurídica está diseñada para abrir cualquier tipo de candado, en las delegaciones va en incremento una cascada de problemas vecinales: caos vehicular, desabasto de agua y crecimiento desordenado
Por ello Leonel Luna asegura que en años recientes, la capital del país se ha convertido en un atractivo paraíso inmobiliario y comercial, “particularmente en zonas de alta plusvalía”.
“Debemos llevar a cabo un mayor control sobre obras de grandes magnitudes, pues de de no tomarse las medidas adecuadas podrían tener impactos negativos en zonas aledañas”.
La Álvaro Obregón
Tan sólo en la delegación Álvaro Obregón, se tiene detectado un cúmulo de casos, sobre todo en colonias como Jardines del Pedregal, San Ángel, Chimalistac Tizapán y Las Águilas.
“Estas se han visto impactadas por los desarrollos inmobiliarios, pese a que se han realizado esfuerzos importantes para mantener el orden y el cumplimiento de las normas en materia urbana”.
Según su explicación desde la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) se ha observado que la mayoría de las construcciones, desarrollos e inversiones realizadas, no cumplen con los lineamientos de ley.
Ya sea en materia de usos de suelo, giros autorizados, alturas y densidades permitidas, así como el resto de los requisitos.
“En la mayoría de estas obras no se conoce, de ninguna manera, el estudio de impacto urbano de las mismas, pero sobre todo no se sabe cuáles son las obras de mitigación de este impacto urbano”.
A lo largo de la V legislatura local, se presentaron cientos de puntos de acuerdo, a través de los cuales solicitaron información a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, así como a las delegaciones de proyectos específicos.
Ejemplo de ello es el caso del desarrollo: “Puerta Santa Lucía”, ubicado en avenida Tamaulipas, número 1236, colonia Estado de Hidalgo; así como “Vita Park Residencial”, localizado en la esquina de avenida Prolongación San Antonio con avenida Central, colonia Carola; Rada, número 44 y Marisma 54, colonia Ampliación los Alpes.
“Derivado de una infinidad de denuncias vecinales, también hemos pedido informes de desarrollos inmobiliarios de alto impacto, en colonias como Tizapán, Progreso Tizapán, Tizapán-San Ángel, Olivar de los Padres y las Águilas, sin que en ninguno de los casos se recibiera respuesta alguna”.
El caso Benito Juárez
A la par, la delegación Benito Juárez enfrenta una serie de quejas vecinales relacionadas con la construcción de grandes complejos inmobiliarios que ponen en jaque la calidad de vida de los colonos.
Uno de los casos más representativos se encuentra en el predio ubicado en el cruce de avenida Universidad y Eje 8 Sur Popocatepetl, dentro del Pueblo de Xocho, en donde se edifica una importante obra.
Los vecinos alegan que ahí existen solamente tres calles, de dimensiones pequeñas y “la mayoría sin banquetas ya que tiene cualidades amorfas”.
En entrevista con Reporte Indigo, detallaron que el 18 de abril de 2012, apareció publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el Aviso de Modificación al Programa de Desarrollo Urbano respecto del predio ubicado en Avenida Universidad números 1038 y 1046 y Avenida Popocatépetl (Eje 8 sur) número 530 y 546, Colonia Xoco.
Ahí está proyectado un centro comercial, salas de cine, centro de acondicionamiento físico, hotel ejecutivo y mil 228 cajones de estacionamiento, en una superficie de 72 mil 358 m2.
Al respecto, Consuelo Zalpa, del Comité Ciudadano de la Colonia Xoco, señaló “no nos han hablado del cambio de uso del suelo”.
Su vecino, Arturo España, quien es coordinador interno del Comité Ciudadano indicó que con el complejo comercial, ya son varias edificaciones irregulares.
“No es la primera vez que pasa, tenemos el caso del megaproyecto de Ciudad Progresiva en donde ya se está construyendo una torre de 25 pisos cuando solo se autorizaron 22, la construcción de un Auditorio y ahora el centro comercial”, aseguró.
También habló sobre el tema Eduardo López, coordinador interno del Comité Ciudadano de la Colonia Santa Cruz Atoyac, quien afirmó que nunca se enteraron de la intención de cambiar el uso de suelo y consideró que el complejo puede afectar la calidad de los servicios de los residentes.
“Nos están ignorando totalmente y necesitamos estar enterados del proyecto, porque se puede afectar el tránsito y el suministro de agua potable”, enfatizó en una queja vecinal que llegó a la ALDF.
El diputado local de extracción panista, Federico Manzo aseguró a Reporte Indigo que es una práctica común, como en este caso, que los constructores empiecen la obra y después consigan el cambio de uso de suelo en la Seduvi, vía la figura legal “Polígonos de Actuación”.
“De esa forma no importa si hay factibilidad para la obra, ellos obtienen todos los permisos como si fuera la ciuda ideal y más ordenada del mundo”.
Considera que la próxima legislatura debe eliminar la llave maestra que está permitiendo la violación legal de los Programas Delegacionales y Parciales de Desarrollo Urbano; de lo contrario la ciudad seguirá representando un caos.
Los contrastes
La Ley de Desarrollo Urbano del DF en su artículo 1° establece que sus disposiciones son de orden público e interés general. Y que tiene por objeto establecer las bases de la política urbana mediante la regularización de su ordenamiento territorial, contemplando la protección de los derechos a la Ciudad de México, el crecimiento urbano controlado y la función del desarrollo sustentable de la propiedad urbana.
Y en el artículo 2° fracción I: Planear el desarrollo urbano con base en proyecciones del crecimiento poblacional de la Ciudad de México, a fin de garantizar la sustentabilidad de ésta mediante el ejercicio de los derechos de los habitantes del Distrito Federal al suelo urbano, a la vivienda, a la calidad de vida, a la infraestructura urbana, al transporte, a los servicios públicos, al patrimonio cultural urbano, al espacio público, al esparcimiento y a la imagen urbana y su compatibilidad con el sistema de planificación urbana.
La opacidad
En todos los casos hay una constante, la falta de transparencia en los factores que determinan cuándo procede un cambio de uso de suelo y cuál es el parámetro de la mitigación de daños que decreta la autoridad.
Aunque el resto de requisitos siempre se cumple, no hay sanción para los empresarios que ya tienen avanzada una obra.
Habla la Seduvi
El director Jurídico de la Seduvi, Jonathan Mostacero, dijo a Reporte Indigo que la figura de “Polígonos de Actuación” consiste en localizar los usos de suelo y el potencial urbano.
“Esto quiere decir que se puede intercambiar la altura, la superficie y uso de suelo que le corresponde a cada uno para para la construcción de obras, pero tienen que ser contiguos”.
A pregunta expresa sobre si está permitido cambiar por esa vía, los usos de suelo por uno no contemplado en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano afirmó que eso no se puede.
“No se cambian. Lo que seguramente sucede es que algunos funcionarios de la propia Seduvi han abusado de la figura y de manera ilegal, efectivamente han cambiado el uso de suelo pero eso es susceptible de impugnar”.
